Kalkulačka zohľadňuje pravidlá, ktoré banky používajú pri posudzovaní úveru – napríklad životné minimum, finančnú rezervu domácnosti alebo stresovú prirážku k úrokovej sadzbe. Vďaka tomu získaš realistický odhad, koľko hypotéky môžeš dostať podľa svojho príjmu.
Výsledok ti pomôže zistiť, či je plánovaná kúpa bytu alebo domu reálna a na akú výšku úveru môžeš približne dosiahnuť. Výpočet je orientačný, ale poskytne dobrý prehľad ešte pred návštevou banky.
Stačí zadať niekoľko údajov a kalkulačka maximálnej hypotéky ti okamžite ukáže možnú výšku úveru.
Dôležité ukazovatele ako DTI, DSTI a Stress test
DTI (Debt to Income) – celková zadlženosť vzhľadom k čistému ročnému príjmu
Tento ukazovateľ je aktuálne nastavený na hodnotu 8, čiže ak žiadate o úver, vaša celková zadlženosť môže byť iba vo výške 8-násobku vášho čistého ročného príjmu. Od 1. januára 2023 sa pre klientov nad 40 rokov a so splatnosťou zasahujúcou do dôchodku, s pribúdajúcim vekom DTI znižuje.
DSTI (Debt Service to Income) – pomer všetkých splátok voči čistému príjmu, resp. vaša povinná rezerva
Ukazovateľ schopnosti splácať hypotéku je pomer medzi splátkami všetkých finančných záväzkov a čistého príjmu zníženého o životné minimum. Tento limit je v súčasnosti 60 %. Teda ak žiadate o úver, vaša povinná rezerva predstavujúca voľné zdroje musí byť aspoň 40 %.
Stress test – simulácia splátky hypotéky s teoretickým navýšením úroku
Stress test súvisí s potenciálnym rastom úrokov. Banka pri výpočte zohľadní, či budete schopný splácať hypotéku pri náraste úrokovej sadzby o 2 % a podľa toho vám stanoví maximálnu možnú výšku úveru. Čiže vaše hypotekárne splátky – existujúce aj tie nové – banka na pozadí simuluje s týmto navýšením a po ich odrátaní z čistého príjmu vám musí zostať spomínaná finančná rezerva vo výške 40 %.
Časté otázky o maximálnej výške hypotéky
Výška hypotéky závisí najmä od výšky príjmu, počtu členov domácnosti, veku žiadateľov a aktuálnych pravidiel bánk. Kalkulačka ti pomôže odhadnúť, akú maximálnu hypotéku môžeš získať.
Banky posudzujú najmä schopnosť splácať úver. Zohľadňujú príjem domácnosti, životné minimum, finančnú rezervu a stresový scenár vyšších úrokov. Na základe toho určia maximálnu výšku splátky a následne aj výšku hypotéky.
Áno. Počet členov domácnosti a detí ovplyvňuje výšku životného minima, ktoré musí domácnosti zostať po zaplatení splátky. Čím viac členov domácnosti, tým nižšia môže byť maximálna splátka úveru.
Banky počítajú aj so scenárom, že úrokové sadzby môžu v budúcnosti stúpnuť. Preto pri výpočte maximálnej hypotéky používajú stresovú prirážku k úrokovej sadzbe, aby preverili, či klient zvládne splácať úver aj pri vyššej splátke.
Výsledok je orientačný výpočet maximálnej hypotéky podľa príjmu. Skutočná suma sa môže líšiť podľa konkrétnej banky, úverovej histórie klienta a ďalších faktorov.