Kupujete investičný byt na hypotéku? Pozor na rok 2027

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti na prenájom, rekreačného objektu alebo ďalšieho bytu, môžu sa vás dotknúť pripravované zmeny v pravidlách financovania. 

Národná banka Slovenska (NBS) navrhla, aby sa od roku 2027 pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti znížil maximálny podiel hypotéky z dnešných 80 % na 70 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV).

Ak bude tento návrh schválený, bude to znamenať jediné – vlastné zdroje na hypotéku budú musieť byť výrazne vyššie. 

Modelový príklad: Kúpa bytu v hodnote 250 000 €

To je rozdiel 25 000 €, ktorý môže rozhodnúť o tom, či kúpu nehnuteľnosti zrealizujete, alebo budete musieť kúpu odložiť, prípadne zapojiť viac vlastných financií. Pri drahších nehnuteľnostiach môže byť rozdiel vo vlastných zdrojoch ešte výrazne vyšší.

Koho sa môžu dotknúť nové pravidlá hypoték? 

Navrhované pravidlá sa môžu týkať aj vás, ak kupujete tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť. Najčastejšie ide o hypotéku na investičný byt určený na prenájom alebo dlhodobé budovanie majetku. 

Každá situácia je však individuálna. Okrem hotovosti zohráva dôležitú úlohu váš príjem, existujúce úvery a pravidlá DTI a DSTI, ktoré banky pri schvaľovaní posudzujú.

Vedeli ste, že?
Pri hypotéke nerozhoduje len výška vášho príjmu. Banka posudzuje aj vaše existujúce úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie účtu a ďalšie finančné záväzky. Aj preto môže mať človek s rovnakým platom schválenú úplne inú výšku hypotéky.

Koľko vám banka požičia? Vyskúšajte naše kalkulačky

Ak chcete zistiť možnosti financovania, nemusíte obiehať bankové pobočky, porovnávať desiatky ponúk ani zadávať svoje telefónne číslo či e-mail na rôznych porovnávačoch.
Na Planujem.sk nájdete všetko transparentne na jednom mieste a bez nátlaku: 

• Hypotekárna kalkulačka – výpočet splátky hypotéky – Naša hypotekárna kalkulačka vám po zadaní výšky úveru, úrokovej sadzby a doby splácania vypočíta orientačnú mesačnú splátku hypotéky. 
• Kalkulačka maximálnej výšky hypotéky podľa príjmu  – Tento online nástroj preverí limity DTI a DSTI. Výsledkom je realistický odhad maximálnej výšky hypotéky podľa príjmu a aktuálnych pravidiel DTI a DSTI. 

Finančné plánovanie šetrí čas aj peniaze

Veľké finančné rozhodnutia si zaslúžia plán. Práve preto vznikol portál Planujem.sk, kde nájdete zrozumiteľné články a praktické online nástroje. 

Nevieme, či bude návrh schválený v presne takej podobe, v akej bol predstavený. Isté však je, že pri kúpe ďalšej nehnuteľnosti sa oplatí plánovať včas. Čím lepšie poznáte svoje možnosti financovania ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy, tým menej nepríjemných prekvapení vás môže čakať. Ak dnes plánujete kúpu ďalšej nehnuteľnosti v horizonte najbližších mesiacov, oplatí sa svoje možnosti preveriť už teraz. 

Najčastejšie otázky (FAQ) 

Kedy by mali nové pravidlá hypoték začať platiť? 

Ak bude návrh schválený, Národná banka Slovenska navrhuje účinnosť od 1. januára 2027. Dovtedy sa financovanie riadi aktuálne platnými pravidlami. 

Dotkne sa obmedzenie LTV na 70 % aj mojej prvej hypotéky? 

Nie. Návrh NBS sa týka výhradne financovania tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti. Pri prvej hypotéke (riešení vlastného bývania) sa navrhovaná zmena neuplatňuje. 

Čo presne znamená skratka LTV 70 %? 

LTV (Loan to Value) vyjadruje percentuálny pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Ak bude maximálne LTV 70 %, pri byte za 250 000 € vám banka požičia maximálne 175 000 €. Zvyšných 75 000 € musíte doplatiť z vlastných úspor. 

Čo sú to pravidlá DTI a DSTI pri hypotéke? 

DTI (Debt to Income) určuje strop vášho celkového dlhu, ktorý nesmie prekročiť stanovený násobok ročného príjmu. DSTI (Debt Service to Income) zas určuje, aké percento z mesačného príjmu vám môže maximálne odchádzať na splátky úverov. Obe pravidlá zásadne ovplyvňujú schválenie úveru. 

Koľko vlastných peňazí potrebujem na kúpu investičného bytu? 

Závisí to od znaleckého posudku nehnuteľnosti a typu úveru. Ak bude návrh schválený, budete musieť pri tretej nehnuteľnosti počítať s minimálne 30 % z kúpnej ceny z vlastného vrecka. 

Ako zistím, akú maximálnu hypotéku mi banka schváli? 

Najrýchlejším spôsobom je použiť našu kalkulačku hypotéky podľa príjmu. Systém prepočíta vaše limity DTI a DSTI a poskytne vám reálny odhad pred návštevou banky.